业务联系电话:130-1724-6392
湖南常德律师

律师简介

李德爱律师

  李德爱律师,大学文化,中共党员,湖南经卫律师事务所高级合伙人,党支部书记、副主任。现为湖南省律师协会劳动和社会保障专业委员会委员,常德市律师协会刑事专业委员会委员,常德仲裁委员会仲裁员,常德市...详细>>

在线咨询

您现在的位置是:湖南李德爱律师网>金融地产 > 房地产抵押 > 正文

房地产抵押中土地使用权与房屋产权的关系

来源:互联网 作者:常德律师时间:2016-02-17
分享到:

  核心内容:房地产抵押中土地使用权与房屋产权的关系有哪些?土地使用权和房屋产权有依附关系,是相互独立的物权,两者的权利主体是以同一主体为原则,非同一主体为例外。下文详细介绍。

  (一)土地使用权与房屋产权是相互独立的物权

  我国实行土地的公有制度,土地所有权分别属于国家和农村集体经济所有,根据《担保法》第37条第1款第(1)项之规定,土地所有权不得作为抵押物。但土地所有权可以与其使用权相分离,土地使用者享有土地使用权,土地使用者(即抵押人)可以自己有权处分的国有土地使用权设定抵押权,根据我国现行的立法规定,可以用于抵押的土地使用权主要是根据出让和转让合同取得的土地使用权,以及依行政划拨方式取得的土地使用权。作为集体所有的土地因必须先由国家征用变为国家所有权以后才能够转让,所以集体所有的土地不得用于抵押。土地使用权属于民法上的用益物权。所谓用益物权,是指在他人之物上得以使用收益而设立他物权。用益物权是以物的使用价值之取得为目的的物权。该种物权的特征:其主体不是所有人而是使用人,其客体具有永久的不可移动性,其权利经登记公示具有排他性。

  以房产设定抵押物时,抵押人得以自己所有或有权处分的房产进行抵押。房屋产权属于民法上的自物权。所谓自物权,也即所有权,根据《民法通则》第 71条的规定,是指所有权人依法对自己所有的物享有占有、使用、收益和处分的权利。该种物权的特征:其主体是房屋所有人,其客体也具有不可移动性,其权利经登记公示也具有排他性。

  土地使用权和房屋产权是两种不同性质的,不能相互替代的,各具价值的物权。国家把土地和房屋作为两类不同的资源和生产资料、生活资料,设立了不同的部门进行管理。这就决定了房屋抵押和土地使用权抵押是两种不同的财产抵押,两者不具有同一性。

  (二)土地使用权和房屋产权有依附关系

  土地是任何房产的基础,是土地上建筑物的本质组成部分,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才利用该土地,如果对土地没有使用的权利,就无权在该地上建房或使用房屋,因此,离开了土地的建筑物是空中楼阁。房屋产权的取得,必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上,抵押人对房屋产权或土地使用权中的一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动。

  正是基于土地使用权和房屋产权的依附关系,我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的,一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则。诸如,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押。土地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。”《城市房地产管理法》第31条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。”第47条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”《担保法》第36条所规定的“三个同时抵押”即是遵循了“房随地走”和“地随房走”的双向原则。但在前述案例中。福星公司以房屋产权和土地使用权分别抵押给神龙支行和房地产信贷部,便是对“地随房走”和“房随地走”原则提出了挑战,笔者将在下文予以阐述。

  (三)土地使用权和房屋产权的权利主体是以同一主体为原则,非同一主体为例外

  在一般情况下,民事主体只有依法取得土地使用权,才能在土地上依法兴建房屋,取得房屋产权,因此说,此种情形下,土地使用权主体与房屋产权的主体应当是同一的。但是,随着近年来城市住房制度的改革和大规模商品房开发,城市私有房屋的比例呈逐步上升之势,便出现了房屋区分所有。

  所谓房屋区分所有,也称建筑物区分所有,是指数人、数十人甚至更多人区分建筑物而各有其部分。①房屋区分所有的主体,是在某一住宅楼、写字楼拥有一套或几套单元住房的自然人或法人。一栋高层商品楼房中可能住有几十户、数百户自然人或法人,这些人都应成为房屋区分所有的主体。在房屋区分所有情况下,房屋所占用范围内的土地使用权则由房屋区分所有的主体按份共有,便出现了由多个共有人共同行使一个土地使用权,共有人中的一人非经其他共有人同意,无权处分共有物。有的地方,在房屋区分出售后,土地使用权仍登记在原开发商或原单位名上。上述情况便产生了这样的结果,众多的房屋产权主体与房屋占用范围内的土地使用权主体并不同一,出现了例外情形。

咨询方式

李德爱律师

130-1724-6392

在线咨询

添加微信

扫描添加微信