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  李德爱律师,大学文化,中共党员,湖南经卫律师事务所高级合伙人,党支部书记、副主任。现为湖南省律师协会劳动和社会保障专业委员会委员,常德市律师协会刑事专业委员会委员,常德仲裁委员会仲裁员,常德市...详细>>

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房屋和土地使用权两物两押的效力

来源:互联网 作者:常德律师时间:2016-02-17
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  核心内容:在司法实践中,房产和土地使用权分别抵押,给不同的债权人时,其效力如何,存在着分歧。下文详细介绍房屋和土地使用权两物两押的效力,希望对你有所帮助。

   一种观点认为,房屋与土地不可分离,应将房地产视为一个抵押物,按照《担保法》第35条关于“抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保的债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分”的规定处理。如果两个合同均没有违反上述规定,可以承认其效力。如果违反上述规定的,承认登记在先的合同的效力,并满足该合同抵押权人的权利请求;确认登记在后的合同无效或未超过第一份合同所担保的债权余额的部分无效,对登记在后抵押权人未能实现的抵押权不予保护。

   另一种意见认为两个抵押合同均有效,但在处理此类合同时,应把房屋与所占用范围的土地使用权视为同一财产,并把房地产分别抵押的行为视为同一财产向两个以上债权人抵押的行为,适用《担保法》第54条之规定。对拍卖、变卖房地产的全部所得,按两个抵押登记时间先后清偿;登记时间顺序相同的,以房地产总价款按债权比例清偿。

  笔者认为,上述两种观点均把此类抵押视为一物两押,其根据是《担保法》第36条所规定的“三个同时抵押。”而实际上房屋和土地使用权系两物,抵押人将房产和土地使用权分别抵押给不同的债权人的抵押合同,若无其他导致抵押合同无效的情形外,应当认定抵押合同均为有效④。其理由是:

  1.抵押人将房屋和土地使用权分别抵押给不同的债权人,并经过抵押物登记公示,具有对抗第三人的效力。只有认定两个抵押合同均为有效,才符合物权公示原则,才不会动摇抵押登记的公信力。并且,对一物两押或一物多押认定为无效亦缺乏法律依据,而是采用“设立在先,效力优先”的原则。我国《担保法》第54条承认一物多押的效力,对一物多押的情况,只要第二押及其后的抵押权人是明知的、自愿的,就不应予以限制,不应否定

  房屋和土地使用权两物两押的效力。

  2.房地产权利人为同一抵押人时,抵押人只以房屋或土地使用权中的一物抵押给一个抵押权人,而抵押权人在签订合同时又未依法要求抵押人将两物同时抵押,以至于该抵押人有机会将另一物另设一个抵押,应视为前一抵押权人放弃同时抵押的权利,后一抵押权人对两物未能同时抵押亦无异议。对同一抵押人的两物两押合同进行处理时,应把两物同时拍卖,分别计算拍卖价值,分别按两个合同的约定受偿。

  3.在房屋与土地使用权主体不同一时,两个合同各不相扰。在处理抵押物时,应将房地产同时拍卖,分别计价,分别按两个合同受偿。

  需提及的是,如果房屋抵押权人先行使用抵押而将房屋连同该房屋占用土地的使用权一同拍卖,他只能就房屋卖得价金优先受偿,那么在土地使用权抵押权人行使抵押权之前,对于拍卖土地使用权所得价金该如何处理呢?笔者认为应当向土地使用权抵押权人提前清偿所担保的债权或者向公证机关提存,超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

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